房价高，物价高，是近十年来很多外来人口对深圳的印象！深圳作为改革开放前沿，从一个小渔村发展成为一个国际一线城市。相对于内地许多城市，政策优势还在，但已经不明显了。政策红利已经不复当年，要知道改革开放初期，深圳短短30年就创造了上百个中国第一，比如首创土地转让拍卖，第一家证券交易所，第一家外资企业，第一个出口加工区等等！现在经过那么多年改革开放，祖国大江南北已经实现了高度开放，全面开放格局！

开放包容造就了深圳的市场经济地位，同时由于过度开放，以及开放初期政策不完善，出现了许多粗放式开发发展格局！当地的社区农村，村村办工业区，村村盖高楼物业出租，造成了土地使用率不高。深圳是全国城中村，农民房，小产权房最多的城市之一，特别是原来关外的区域！

目前深圳市的产业结构还停留在第二产业为主，至今还有许多企业停留在代工阶段产业比较低端，高科技产业，服务业发展明显不足！虽然也诞生了腾讯，华为等企业，但高昂的房价，严重制约了深圳的产业升级。相比较发达国家，深圳的薪酬普遍偏低，甚至对比隔壁的香港也低2-3倍！但是房价却紧追香港！许多科技公司技术研发人员，高级白领都无法实现在深圳安居买房的愿望，更加不用说企业的一线工人了！南山、福田、罗湖原关内的许多上班族每天都是长途跋涉，乘坐公共交通上下班，增加了通勤成本，也制约了企业进一步发展！

近年来，工厂外迁，企业外迁，许多企业由于承受不了深圳的高昂物价，选择搬迁往惠州等地发展。就连华强北，东门商圈也恢复不了往日的繁华！特别是疫情以来，外贸发展不景气，许多企业倒闭。加快产业空心化！一个城市的发展离不开工人，离不开产业。高昂的房价居高不下，物价上涨，通货膨胀，外贸不景气，汇率波动等因素，让许多企业不得不逃离深圳，虽然近年来市政府也出台了许多政策稳定房价！但低薪以及产业结构落后，创业成本过高仍然制约着这座城市的发展。

近年来，虽然数据显示，深圳2010年至2020年，常住人口增加了500万，但原关外区域明显人口减少了许多，出租房空置率也高了许多，许多老旧工业区改造已经完成，但产业配套完全跟不上，无法吸引企业入驻，医疗、教育配套设施也明显跟不上，至今为止原关外地区地铁线路密度远远低于原关内。堵车，也是常态化，摇号上牌难，停车费高，也是制约企业入驻因素之一！原关外几个区吸引力仍然低于南山、福田、罗湖等区域！

当然，深圳作为全国最成功的经济特区之一，很多优势还是很明显的。深圳是全国市场经济最活跃的地方，市场信息比较透明，产业链比较完善。政府政策扶持，资金扶持优势比较大！符合深圳市主导产业发展方向的都可以享受到政府扶持政策以及资金补助，担保贴息贷款。深圳的融资环境也比较好，离香港近。科研环境也比较好，人才吸引力位居全国首位。城市文化包容度也比较高，不管你什么出身也不管你什么学历，只要你在这里努力奋斗，总会找到属于自己的发展方向。深圳同时也是一座不歧视失败的城市。在这里很容易找到一群有共同追求的人。同时，深圳也是全国四个一线城市，居住环境最优的！城市人口都是以年轻人为主，人际关系也不复杂。