深圳房地产金融调查研究最新要情摘要（2023-05-27）千顺万顺

大兴调查研究之风，掀起调查研究热潮。“走出去”学习先进经验，“带回来”提升工作水平。本栏目由深圳市钱诚互联网金融研究院、湾商管理咨询（深圳）有限公司、深圳钱诚数字科技有限公司联合出品。负责人胡尔义强调利用数字科技带来深圳房地产金融最新鲜、最有价值的营养。来看最新要情：

【前言】

防范化解金融风险是金融工作的永恒主题。近年来，我国按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，果断处置高风险企业集团和高风险金融机构，有效压降影子银行风险，全面清理整顿金融秩序，防范化解重大金融风险攻坚战取得重要阶段性成果。充分肯定成效的同时，也要清醒地看到，金融风险形势仍复杂严峻，金融风险仍然存在并呈现出新特点，风险防范化解面临新挑战。

日前召开的中央政治局会议提出，要有效防范化解重点领域风险，并对防范化解金融风险、促进房地产市场平稳健康发展和加强地方政府债务管理等作出重要部署。

此次政治局会议明确提出“要有效防范化解重点领域风险”，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“做好保交楼、保民生、保稳定工作”“促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式”，为当前凝聚各方合力、守牢金融防风险底线指出工作要点，对房地产业发展提出了明确要求。

36个地产项目减值115亿，华侨城称不存在流动性风险

华侨城2022年的业绩显然未能让投资人满意，也给深交所带来不少疑惑。自1月底发布巨亏业绩预告，到3月底发布正式年度业绩，深交所两度发出问询函，要求华侨城说明净利润大额亏损、大额计提资产减值准备等问题。年报显示，2022年，华侨城出现上市15年来的首次年度亏损，归属于上市公司股东的净利润亏损109.05亿元。而去年前三季度，华侨城还处于盈利状态。巨亏的直接原因是计提资产减值准备合计约127.05亿元。其中，仅存货跌价减值就高达115亿元，这一指标远高于同行平均值。

深圳老牌地产中介遭“甩卖”，此前曾辟谣倒闭

近日，国创高新（002377）发布公告称，拟以1860.59万元将房地产中介服务业务相关子公司深圳市云房网络科技有限公司（简称“深圳云房”）100%股权转让给公司的关联方。深圳云房即为珠三角知名房产中介平台Q房网品牌的持有人和运营主体。38亿元买入如今仅1860万元卖出，国创高新以“地板价”卖出Q房网的原因只有一句话：公司房地产中介服务业务板块经营状况持续恶化，并出现持续大额亏损，已对公司整体经营状况产生严重的负面影响。

深圳二手房挂牌量突破5.2万套，创近1年来新高

5月份以来，深圳二手房挂牌量快速增加，从1月底不到35000套一路升至5万套以上。深圳市房地产中介协会最新数据显示，5月8日至5月14日，全市在售二手房有效房源52397套，创下近1年来新高。在深圳等一线城市，存量房交易占主导，二手房挂牌房源数据被视为反映市场冷暖的重要指标之一，一直为交易双方和市场机构所关注。不过，目前多数城市缺乏公开透明、统一规范的二手房挂牌房源数据查询渠道，区域性中介机构或地产研究机构公布的数据往往存在一定差异。

地产债迎到期兑付小高峰，机构主选持有到期策略

近期，面对较高债券兑付压力，一些地产公司开启了展期应对的模式。统计显示，今年房地产行业境内债券到期、回售金额合计将达5452亿元。5月是年内到期兑付和回售的一个小高峰。二级市场方面，在前期获利盘止盈后，地产债市场近期也开始调整。业内人士建议，目前地产债交易空间有限，仓位不宜过高，应选择资产优质公司的债券，以持有到期策略为主。

4月地方卖地收入同比接近持平，预计今年土地市场有望企稳

今年以来土地市场低迷，地方政府卖地收入延续下行势头，不过，最新的4月份数据似乎透露出一丝积极信号。根据财政部数据，今年前4个月，地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入（下称“土地出让收入”）为11761亿元，同比下降21.7%。其中，4月份土地出让收入为3033亿元，同比下降0.7%，较3月降幅大幅缩窄，几近转正。这一增速也创了2021年12月以来新高。分析人士认为，一般来讲，开发商在土地市场拍得土地后，通常需要在60天内支付土地出让金，因此相比土地成交数据，土地出让收入数据反映的情况通常滞后1~2个月。4月份土地出让收入降幅的收窄更多与一季度土地成交情况有关。2023年土地市场有望企稳，土地出让收入总体恢复。但从恢复节奏看，可能要在下半年产生明显效果，上半年预计还要进一步观察。

5月降息落空，还买房吗？

分析人士认为，尽管LPR保持稳定，预计后续央行鼓励金融机构挖掘LPR改革潜力，鼓励金融机构主动管理负债，并可能通过结构工具或降准等方式稳定银行负债成本，引导金融机构支持实体经济薄弱环节，重点基建、制造业、绿色发展、科创企业等重点新兴领域。目前房地产复苏节奏偏慢，月度存在波动且区域复苏不平衡，但房地产整体呈现积极复苏态势，楼市信心在逐步回暖；预计后续各地仍延续因城施策、精准调控思路，用好用足包括首套房贷利率动态调节机制在内的稳楼市政策，促进房地产回归平稳健康发展轨道。