深圳城中村“统租”调查研究报告摘要（一）千顺·万顺

（深圳统租房改造，动了谁的蛋糕？）

调查研究是谋事之基、成事之道，没有调查就没有发言权，没有调查就没有决策权；正确的决策离不开调查研究，正确的贯彻落实同样也离不开调查研究；调查研究是获得真知灼见的源头活水，是做好工作的基本功。中办印发《关于在全党大兴调查研究的工作方案》强调，“充分运用互联网、大数据等现代信息技术开展调查研究，提高科学性和实效性”。

本报告是对金融黑产的调查研究，摘自深圳市钱诚互联网金融研究院调研报告。其负责人胡尔义表示：大兴调查研究之风，要充分发挥数字科技作用，让数据说话，巧用数据、妙用数据、活用数据。

【统租】

深圳统租房是指由政府或相关部门出资或管理的租赁房屋，通常是针对低收入群体或有特殊需求的人群提供的公共福利房屋，这种房屋通常的租金比市场租金低廉，并且会设有相关管理规定，如租户需要符合一定的收入或家庭情况限制等，深圳市政府对统租房的建设和管理一直十分重视，并积极推动了多项相关政策和措施，旨在为市民提供更加多元化和贴近实际需要的住房选择。

统租的过程是这样的：首先，政府或相关部门与城中村房东签订长期合同，以高于市场价的租金从房东手中打包统租过来；然后，对房屋进行一定程度的室内装修、安装生活配套等，改造为公寓；最后，将公寓出租给符合条件的住户，并提供相应的服务和管理。

基结果，房东可以获得稳定和高额的收入，并有政府兜底；住户可以享受到更好的居住条件和保障，并有优惠政策；政府可以实现保障性住房建设筹集的目标，并提升城市形象和品质。

    ①深圳市政府提出保障房建设目标，在十四五期间，要建成74万套。可深圳市一个寸土寸金的地方，城市化已经达到了100%的水平。已经很难向周边扩容要地了，深圳创新：改造城中村。

　　②城中村征地成本非常高。建保障性住房的投入不能太高，不能大规模征地。深圳市创新：“统租房改造。”改拆为租，保障房改造成本呈几何级下滑，政府节约了大量的财政资金。

　　③帮助房企渡过难关，打造超级现金奶牛。“统租房”的商业模型来自于万科。2018年时，万科集团提出“万村计划”。这个“万村计划”就是由万科统一租赁城中村的房源，对其升级改造，把城中村的廉租房改造成商业公寓，或者建成酒店，还有一些商铺也统一交给万科运营。但万科作为一家私企，要追求利润，万科给村民的租金报价过低，还不如村民自己出租，遭到村民的抵制。同时，许多租客也担心万科进来后，会抬高租金，就联合房东一起抵制。万科的“万村计划”也就被迫流产了。现在不同了，由深圳市政府牵头，联合万科、深圳人才安居集团等房企，共同改造、经营“统租房”。有了深圳财政资金的注入，房企的改造成本也就降低了。而在公寓、商铺运营这块，房企更加专业，能够更好地改造城中村的面貌。

【政策】

2016年，深圳市出台《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》表明，深圳已从过去“拆除重建”更迭至“综合整治”，强调了要加大综合整治类的比重，不是全部采取大拆大建的方式。

　　2019年3月27日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019—2025）》（简称《规划》）。《规划》提出将允许政府对城中村综合整治分区内产权手续不完善，但经济关系已理顺的城中村居住用地进行统租，并实施综合整治类更新，纳入政策性住房保障体系进行统筹管理。

　　2023年2月，深圳市住建局表示，为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，市委、市政府进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套（间）。

20235月19日，深圳市住建局发布关于印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引（试行）》的通知，其中，提及住宅、商务公寓、产业园区配套宿舍、城中村房屋可以筹集作为保租房。在筹集方式上，住房主管部门、保障性住房专营机构及其他市场主体可以通过租赁、合作经营社会存量房屋或者购买市场商品房等形式收储房源。通过租赁或者合作经营收储房源，属于城中村房屋的，房源收储合同或者委托运营合同期限原则上不少于10年。

【宣传】

    统租的宣传工作已经很深入，高墙上“国企统租，收益稳定，省心便捷，安心无忧”、“同心协力促统租，共建美好新白芒”的红色横幅随处可见。

此次深圳白芒村“统租”，是由政府出资补贴统租企业，银行提供授信，由统租企业负责推进。

2023年6月1日白芒村综合整治项目现场指挥部表示，“学位的问题从来都不是问题，不要去传导错误的信息。”

　　2023年6月2日，白芒村综合整治项目现场指挥部办公室处介绍，统租之后搬回来租金涨幅并不高，“可能涨幅不会超过10%，如果您愿意再搬回来也是可以的”。

　　2023年6月2日，深圳市人才安居集团副总经理兼安居微棠董事长周柏新表示，安居微棠改造后的大部分房源，单套租金与改造前基本持平，即便个别房源存在改造成本高而造成租金小幅上涨，涨幅也不会超过原有租金的10%。

【唱衰】

深圳统租房改造，动了谁的蛋糕？二手房东！

    深圳统租房改造的事情闹得沸沸扬扬。有很多人用很难听的话抵制这一项目，从租房人的角度来说，这是一件大好事，统租房最大的利益损失者。介理，二房东，其实就是中介，可能麻烦了、造反了、造谣了。

这些人提到的统一翻修后房租上涨问题，只是片面的、造谣的，他们只说从房租涨，但是他们只字不提现在所谓的管理费（动辄每个月一两百），退租时两三百的卫生费，1.5的电费，8块钱的水费，还要押二付一，这些给租客的压力难道就不大了？这些费用加起来每个月开销其实很大，尤其是夏天。

    整个居住环境脏乱差，租客的权益没有办法得到保证，多少中介就是为了坑大家的押金，给大家安装能耗等级5的空调，就是为了一直从租客身上薅羊毛，甚至租金都没有统一的标准，一群中介就能勾结在一起哄抬租金。

    现在的租房合同，就是中介的免责声明，出事了找不到了，欠费了第一时间出现。广州管控电费的事情大家都知道，这些二房东直接涨房租，不接受就只能走人，打工人哪里有时间去和中介扯皮，只能忍气吞声。

这些问题早就困扰广大租房一族很久了，现在政府找出来，为大家解决这些问题。

确实，一些人（主要是二房东）一直在高呼：羊毛出在羊身上，有人赢，就有人输。在统租房推出之际，第一个被伤害的群体就是租客。他们被限时搬走，因为这里的房源将全部转交给地方政府，个人房东不允许私自出租了。因此，此前签署的租赁协议全部依法解除。租客没得选，必须限时搬家。改造后的城中村，因基础设施升级，公寓配套更加完善，居住环境大幅改善，房租也势必上涨。那么，这就排挤了底层打工人的生存空间。生活成本的提高不只是公寓租金的提高，还有商铺租金的提高，随之带来的是整个生活成本的全面提高。原本，城中村是深圳市许多外地打工人的第一站，它承载着无数年轻人在深圳奋斗的梦想，也是整座城市的润滑剂。像外卖骑手、制造业工人、刚踏入深圳的应届毕业生、还有在城中村里开平价餐厅、超市、按摩店、洗脚店、理发店的个体户，形成了一个庞大的生态系统。这个生态系统就是专门为底层打工人服务的，也是承载许多外地年轻人扎根深圳的梦想。

    但是，统租是“正和游戏”，而不是“零和游戏”。正和游戏，参与者的利益是相互一致的，即一方的利益增加不会导致另一方的利益减少。在正和游戏中，参与者通常会通过合作和协商来实现共同的利益，这可以使所有参与者都获得收益。零和游戏，参与者的利益是相互矛盾的，即一个人的利益增加必然导致另一个人的利益减少。在零和游戏中，参与者通常会采取非常竞争的策略，以获得最大的利益。

　　统租房的改造，让城中村更美好了，房东更幸福了，房企开拓新业务了，租客更安心了。

【注意事项】

①集中的清退，释放大量的租房需求，但是周边村落也要改造，临近上班的地方很难再找到支付得起的容身之处，他们只能往更偏远地方搬家；

    ②上学的家庭，是最麻烦的，在深圳小孩插班有多难相信经历过的都知道，就算不转学，让家长住在几公里之外去接送小孩，也是极为不便。

③深圳打工人最怕的就是搬家了，特别在这个村很多都是拖家带口，家具多，搬家麻烦。

（待续）