深圳房地产金融调查研究最新要情摘要（2023-05-28）千顺·万顺

大兴调查研究之风，掀起调查研究热潮。“走出去”学习先进经验，“带回来”提升工作水平。本栏目由深圳市钱诚互联网金融研究院、湾商管理咨询（深圳）有限公司、深圳钱诚数字科技有限公司联合出品。负责人胡尔义强调利用数字科技带来深圳房地产金融最新鲜、最有价值的营养。来看最新要情：

【前言】

日前召开的中央政治局会议提出，要有效防范化解重点领域风险，并对防范化解金融风险、促进房地产市场平稳健康发展和加强地方政府债务管理等作出重要部署。

此次政治局会议明确提出“要有效防范化解重点领域风险”，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“做好保交楼、保民生、保稳定工作”“促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式”，为当前凝聚各方合力、守牢金融防风险底线指出工作要点，对房地产业发展提出了明确要求。

学区房祛魅、供量大增，深圳楼市何以疲态尽显？

近期，深圳楼市显现一些新变化。早在4月份，为顺应各方需求，深圳住建部门“隐性地”退出了二手房指导价，准确来讲是退出了指导价绑定住房银行贷款。目前，在深圳买二手房可按正常流程申请银行贷款。政策悄悄松绑，但近期不少二手房中介与媒体朋友向笔者反馈，深圳的新房与存量市场都显现成交下行态势。以新房为例，截至5月中旬，深圳共推出40个新盘项目、14951套住宅，但整体去化不到三成半，且新房项目大部分仍以促销为主，销量非常一般。去化如此之难，可见市场需求疲弱。

一二手库存爆表？深圳今年第二个“日光”潜力盘浮出水面

目前，深圳的一二手房在售/库存量爆表。全市二手挂牌有效房源，相较4月初增加了2695套；五一后，房企推新盘速度加快，已有10个项目、共3218套房源拿证入市。此外，今年首批推出的可售型人才房进入选购尾声，最后两个项目龙岗安居玥珑苑和灏龙苑三房即将选房。有业内人士分析认为，如包含内网未挂牌或者私下交易房源，深圳全市挂牌房源超过10万套是大概率。

深圳楼市，40年来第一次大变革

很严肃的说，现在深圳楼市走到了一个改变命运的十字路口。深圳楼市，正在北京化。信贷比例非常高、保障房体系靠拢、房价慢涨，才是正确方向。

房价“腰斩”！深圳“后花园” 放手一搏

有消息，说5月以来，不少中介平台都对惠州一个叫海伦堡·臻悦府的项目摆出了非常吸引眼球的描述：“惠州降价最狠的楼盘，直接打4.8折，破了大亚湾的最低纪录。”然后当地房管局对这个情况的评价也非常出圈拉好感，工作人员表示：“降价属于市场行为，我们规定是不能高于备案价。只要手续完备，可以正常网签。”哦豁，简直是跟不允许降价的地方唱反调！

观察丨强监管下房产中介行业应寻求新突破

有过买卖房子经历的人，或许都绕不开房产中介。在房地产行业调控的大背景下，近两年来房地产中介行业监管也更为严格。面对变化的市场环境，许多房产中介门店在经营压力下选择“关门”。一些城市早已实施买卖双方承担中介佣金，为了收佣，加上目前对于买家卖家应付佣金的比例没有明确规定，房产中介在买家和卖家之间“斡旋”，却在一定程度上增加了交易的“不透明度”。房产中介行业更应该关注的是如何找到可持续发展方式，摆脱单纯依靠佣金的生存法则并寻求新突破，否则实体门店跟随市场随波逐流，跌落就关，复苏又进入，还是短线思维。

将近一半的房企在亏钱，有多少做好了退市准备？

房企正在面临艰难的时刻。从今年年报季披露情况来看，受此前行业成交受挫，企业债务危机持续的影响， 2022年典型规模房企整体的净利润表现为净亏损。部分企业受盈利能力持续下滑、债务违约、年报未能及时发布或者未通过审计等影响，被冠上ST或者*ST，或被停牌，面临退市预警风险。这组数据不容乐观：2022年69家典型上市房企整体实现净利润亏损527亿元，净利润在2021年出现负增长后，首次呈现净亏损的状态。

深夜朋友圈怒怼！私募“魔女”在地产股栽了？

近日，半夏投资旗下代表产品净值回撤明显，单周回撤超8%。对此，业内人士透露，半夏投资回复客户称：“在股票上和商品上都犯了一些错误，行情比较极端，都出现了不小的亏损，所以阶段性回撤较多。”22日晚间，李蓓在其朋友圈发文称：“不要涨的时候就看别人的低波动产品，回撤的时候就看别人的高波动产品，嘲笑我们的先看看自己吧。”事实上，今年以来，半夏投资创始人李蓓曾在其产品月报中坚定看好地产板块的投资机会，但是近期地产板块显著回调。而且今年4月初，半夏投资就曾解释称其权益类资产亏损的原因之一是持有较多地产股。