深圳房地产金融调查研究最新要情摘要（2023-06-04）千顺·万顺

大兴调查研究之风，掀起调查研究热潮。“走出去”学习先进经验，“带回来”提升工作水平。本栏目由深圳市钱诚互联网金融研究院、湾商管理咨询（深圳）有限公司、深圳钱诚数字科技有限公司联合出品。负责人胡尔义强调利用数字科技带来深圳房地产金融最新鲜、最有价值的营养。来看最新要情：

“统租”注意事项，瑜不掩瑕

①集中的清退，释放大量的租房需求，但是周边村落也要改造，临近上班的地方很难再找到支付得起的容身之处，他们只能往更偏远地方搬家。

②上学的家庭，是最麻烦的，在深圳小孩插班有多难相信经历过的都知道，就算不转学，让家长住在几公里之外去接送小孩，也是极为不便。

③深圳打工人最怕的就是搬家了，特别在这个村很多都是拖家带口，家具多，搬家麻烦。

深圳禁止“负首付”

从目前深圳、重庆等城市出现的“负首付”来看，主要有以下几种情况。第一，主要与深圳罗湖区部分二手房相关。这些房子属于拆迁安置房，一些业主手中有好几套安置房，着急出手变现，所以愿意低于银行评估价出售。第二，故意做高银行评估价。通过故意做高银行评估价，获得更多的贷款，变相降低首付，从而出现“负首付”的现象，这里面涉及“阴阳合同”，其本身就已涉嫌违法违规。从此次禁止“负首付”的深圳来看，整体市场，跟全国趋势一致呈“落-起-落”的态势，2023年5月，深圳市场开盘以刚需项目为主，整体去化率回落至18%。于此同时，新房供应达近5年最高，虽然成交处于近5年第二位，高于19年，但最主要的区别是过去4年1-5月供不应求，今年1-5月供过于求。

深圳1-4月房地产开发投资同比增长19.1%

近日，深圳统计公众号披露，2023年1-4月深圳经济运行情况。据了解，1-4月，深圳全市固定资产投资同比增长10.3%。工业投资增势强劲，增长40.4%，其中，制造业投资增长51.7%；房地产开发投资增长19.1%。分产业看，第二产业投资增长40.5%，第三产业投资增长4.7%。高技术产业投资活跃，高技术制造业投资增长43.9%，其中，电子及通信设备制造投资增长52.4%。社会领域投资快速增长，其中，水利、环境和公共设施管理业投资增长43.8%，文化、体育和娱乐业投资增长83.4%。

恒二再度流拍，深圳楼市进入至暗时刻？

从昨天到今天，深圳豪宅圈都在关注一套顶级法拍房，恒二5栋40B，270平楼王单位，产品无任何瑕疵，绝对的好房子，只是背景故事太复杂，涉刑罚没，不清楚的可以自行搜索。上个月1.07亿市场价一拍起拍，起价太高，流拍很自然。二拍打八折到8560万再次拍卖，到今天10点无人报名二拍流拍。本来以为这次会有人冲，结果依然流拍。我身边一直有人准备冲，资金名额都准备好了，到了最后发现无人进场，最后时刻也没有进场。市场很差，经济很差，基本已是共识。恒二能扛到现在，已经极其不易，五月份的市场比四月份又有很大不同。

深圳商品住房供应到底够不够？哪里够？

从数据上面可以看出，深圳的城市形态依然没有达到国际大都市的水平，因深圳始终坚持着二三产双轮驱动的策略，因此在工业用地上仍然占比很大，在城市建设上仍有空间潜力进一步优化，加大住宅用地的供应。深圳市近年来也在持续推出居住供应的政策，如“加大住宅供应”、“1+3”保障房新政、“利益统筹新政”等都是为了加快落实深圳居住用地的供应。那么作为深圳旧改“金字招牌”城市更新的存量项目中，未来又能为深圳供应多少居住规模和用地呢？大家常说的深圳“西强东弱”是不是又是真的呢？

市说新语丨对“零首付”“负首付”房地产营销要重拳整治

业内认为，要防范“零首付”“负首付”营销在业内蔓延，还需相关监管部门重拳整治。首先，应将“零首付”“负首付”的行为归入金融诈骗或其他非法行为名单，将该行为纳入法律监管之中。其次，应强化金融监管，建立更为完善的金融监管机制，规范房贷市场，打击违规炒房行为。再次，通过行业规范等方式加强行业自律，防范开发商或房产中介违规营销；同时加强宣传，让购房者更加了解负债的风险。总之，需要政府、银行和市场主体等齐心协力，才能够维护楼市平稳、健康发展。

“零首付”再现，“首付贷”卷土重来，谁在推波房贷乱象

随着楼市的回温，曾一度哑火的低首付、“零首付”旋风再次吹到了各地。5月29日，北京商报记者调查发现，近日，重庆、佛山等多地低首付、“零首付”购房再现江湖，部分开发商、房地产中介打出了“零首付”的优惠政策卖力营销。火爆之下，“首付贷”也再次回归大众视线，有贷款中介用自己的“小金库”为购房者垫资，也有一些贷款中介声称与银行有合作，可以通过大额信用贷为购房者弥补首付不足的空缺。

核心城市土拍升温房企积极“补货”

5月29日，宁波、天津举行土拍。其中，宁波共推出8宗涉宅地块，总成交金额为52.18亿元，溢价率为8.78%。天津共推出6宗宅地，总成交金额为103.22亿元，溢价率约7%，均表现出一定市场热度。今年以来，多个核心城市土拍升温，房企“抢地”颇为激烈，但不少三四线城市土地市场冷清依旧，各线城市间的分化愈加明显。专家表示，房屋销售市场冷暖不一，直接导致土地市场呈现分化加剧的态势，未来房企在核心城市的拿地意愿将继续提升。

8.二手房挂牌量“升”交易量“降”，市场信心整体有待恢复

据诸葛数据研究中心统计，2023年4月份，10个重点城市二手房成交80503套，环比下降9.34%，从累计成交来看，1月份至4月份重点10城二手房成交288217套，同比上涨61.04%。随着今年一季度需求集中大规模释放，4月份成交热度显露不足，成交规模稳中趋降。上述机构发布的最新周报显示，进入5月份后，首周在“五一”假期的干扰下，二手房成交量降至历史较低位，随后假期影响逐渐褪去，成交量实现两连升，第22周（5月22日至5月28日）成交止升转降，监测重点10城二手房成交量为18500套，环比下降3.01%，预计5月份全月成交可能在4月份的基础上继续下降。

房地产行业洗牌走向深入：多只ST地产股面临退市，信心仍有待回归

截至目前，已有*ST蓝光（蓝光发展）、*ST中天（中天金融）、ST美置（美好置业）三家A股房企触及退市指标面临退市，港股房企新力控股集团已经从交易所退市。除此之外，目前ST阳光城、ST泰禾、*ST嘉凯（嘉凯城）、ST世茂（世茂股份）、*ST新联（新华联）、*ST泛海（泛海控股）、ST粤泰（粤泰股份）、*ST海投（海航投资）、*ST宋都（宋都股份）等房企也已经站在了退市的边缘。近日房企退市的企业明显增多，退市原因在于股价连续20个交易日低于1元。此种现象一方面说明了此次市场的复苏是曲折的，虽然一季度市场成交回升明显，但不足以代表行业的债务危机解决，进入4月，市场交易规模冲高后回落，行业市场情绪再度下降，出险房企的资金压力进一步加大，股价触发低于1元，加速了出险房企退市。